11558元/㎡，皇粮浜2#地块成交，板块房价天花板将跨级抬高！

7月10日，皇粮浜2号地块正式开启了限时竞价。这已经是常州市区下半年的第二场土拍。

据悉，参与本次土拍的房企有：金科、中梁、万科。

土拍结果

万科竞得皇粮浜2#地块

成交总价13.39亿元，成交楼面价11558元/㎡

历经18轮报价，溢价率16%

成为常州主城第25块万元地

土拍

看点

地块位于皇粮浜生态片区。出让面积64360平米，用地性质为商住，容积率1-1.8。四至位置东至船舫南路、南至朱夏墅路、西至龙江中路、北至童子河南路 。出让起始价11.59亿元，起拍楼面价10004元/㎡。

--皇粮浜区域配套示意图--

地块配套

交通优势：西侧紧邻龙江路高架，贯穿南北。直通机场、金坛、武进。向北300米范围内即为中吴大道，贯穿东西，通达天宁、武进。规划中的地铁5号线和4号线在地块东侧交汇。

教育资源：根据7月2日签订的《常州市钟楼区皇粮浜片区战略合作办学框架协议》，规划中的“未来教育港”皇粮浜片区，将引入鸣珂巷、刘海粟、觅渡、教科院附中教育集团等优质教育资源，未来5年内将陆续建成7所学校，分别为：1所民办九年一贯制学校（钟楼外国语学校，已建成9月投用）、新建1所公办初中、1所公办小学和4所幼儿园。

生态人文：地块北侧即为皇粮浜湿地公园，向西北2公里范围内为西林公园。占地面积超万方的西林全民健身中心，也已经结构封顶。

医疗资源：常州市妇幼保健院。商业配套：中吴宾馆、弘阳广场。另外，地块周边还规划了邻里中心，保障整个片区的大型商业消费需求。

地块周边土地出让情况及房价

作为居于清潭路板块和青枫板块之间的全新板块，皇粮浜区域的土拍从2019年下半年才正式开始。

2019年7月底，万科以7712元/㎡的价格拿下皇粮浜1号地块；2019年8月初，中梁以7228元/㎡的价格拿下皇粮浜7号地块。

初入一个全新的板块，这两个开发商是在深耕常州多年后。基于对常州市场的充分了解，做出的一个极具深谋远虑的战略性扩储。

而事实证明，这次进驻，是一个非常正确的选择。2020年4月，区域内万科·四季都会项目首开，5月，该项目成为常州住宅销售TOP10榜的三榜销冠。截止到6月底，去化率近86%。中梁金科·启宸，前几批推出的房源也已基本清空。这样的去化率和去化速度，充分证明了购房者对于该区域及产品的认可。

加上这次钟楼未来教育岗定位的公布，该区域在高端居住生活区的基础之上，再度提成了一个能级。成为目前常州关注度最高的板块之一。

地价新高背后的高定位

从该地块的报名房企数量来看，这块地的热度，似乎没有达到大家预想中的高度。但从整体竞拍轮次来看，这块地的竞拍过程还是比较紧张的。

为什么会这样？我们可以做一下解读。

在半年度土拍总结的时候，我们就说过了。

首先，从近两年常州土拍市场的表现来看，拿地房企均以深耕型房企居多，新进房企并不多见。这与常州房价的稳步上行有一定关系的，未进入市场的开发商很难判断市场的风险和机遇。

另一方面，整个上半年，大部分房企已经实现了增储。盘一下还未拿地的房企，中梁、金科、万科均未在今年新增土地储备。虽然这几家目前都还有项目在售，但从后续储备来看，货量并不充足。而这几家房企，对于皇粮浜板块的区域价值，了解最为透彻，参与这次土拍也并无意外。

从地块本身来看，纵观常州这几年的房地产市场，起拍价直接破万的板块能有哪些？今年的几幅分别位于青龙、新市府、红梅、清凉丽华，所属区位是天宁区府板块，常州市府板块、还有常州主城中心。与这些板块同起点，这样的一幅地块，其未来产品改善和区域能级提升的意义，远大于价格意义。

随着清潭路板块发展趋于饱和，交通、教育、商务、生态等方方面面规划建设更高能级的皇粮浜片区，将承载起整个钟楼区房市场对于更高品质、更优服务、更完善配套的高端社区的需求的满足。皇粮浜2#地正是顺应了板块高端生态居住区的定位，未来为区域人居提供更优质的产品。

皇粮浜2#地块出让面积约6.4万方，最大总建面约12万方左右。

相比于区域内已经出让的1#及7#地块，这幅地更为低密，地块未来打造的住宅产品更适合开发洋房+小高层产品。

在越来越注重人居品质的今天，这样的产品配置更容易获得客户的认可，也更利于提高房企的溢价空间。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

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